Manual do Inquilino
MANUAL DO INQUILINO
Seja bem-vindo (a), prezado (a) cliente!
É grande satisfação em tê-lo conosco. A Imobiliária Sabrina da Silva Corretora de Imóveis fica situada na Rua Frederico Jensen, n°1249, bairro Itoupavazinha, Blumenau/SC. Nosso horário de atendimento é das 08h30 às 18h00. Nossa equipe está à disposição dos locatários para prestar eventuais esclarecimentos que se fizerem necessários. Este manual foi projetado e contém instruções para ajudá-lo a esclarecer possíveis dúvidas a respeito de sua locação, baseadas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e no próprio Contrato de Locação, como também lhe ajudar a utilizar, da melhor maneira possível, o imóvel locado.
1) Início da Locação
Na assinatura dos contratos e recebimento das chaves, será entregue ao locatário uma cópia do contrato de locação, e uma cópia do laudo de vistorias do imóvel, devendo o inquilino comparecer na imobiliária para retirada destes documentos.
Entrega das chaves
Ao receber as chaves do imóvel locado, verifique junto ao síndico ou portaria os procedimentos necessários para efetuar a mudança, pois em condomínios sua mudança só poderá ser efetuada de acordo com as regras estabelecidas na convenção e/ou no regimento interno. Entregue a Carta de Mudança, fornecida pela imobiliária para o síndico e informe-se sobre os procedimentos necessários. Para se evitar multas, leia atentamente o regulamento/regimento interno do seu Condomínio que será entregue pelo síndico.
É importante conhecer previamente as medidas de seus móveis, porque podem não caber no seu novo lar.
Ligação de luz, água e/ou gás (quando houver)
Em posse da cópia do contrato de locação e o documento de identificação original, o inquilino deverá dirigir-se a um dos postos de atendimento das companhias de fornecimento de luz para realizar o pedido de religação ou mudança de titularidade.
As contas de luz e água deverão ser transferidas para o nome do locatário junto às respectivas empresas fornecedoras, sob pena de pagamento de multa mensal equivalente a 10% do valor de aluguel, não devendo essa demora ser superior a 30 dias, o que implicará em ação de despejo por infração grave. Os comprovantes de pagamento deverão ser entregues a ADMINISTRADORA devidamente quitados ao final da LOCAÇÃO.
A transferência de titularidade da água poderá ser solicitada via telefone ou em um posto de atendimento mais próximo, de acordo com as exigências de cada concessionária de serviço.
Em relação à companhia de gás, as transferências de titularidade e religação poderão ser realizadas por telefone e/ou site.
2) Vistoria do imóvel (entrada)
Ao receber as chaves do imóvel, o inquilino receberá o Laudo de Vistoria, em que estarão detalhadas as condições em que o imóvel se encontra, bem como seus acessórios. Ao final da locação, será realizada uma nova vistoria no imóvel e o mesmo deverá estar nas mesmas condições ou melhores do que aquelas descritas no laudo inicial.
Este documento de vistoria deverá ser conferido no prazo máximo de 10 (dez) dias após o recebimento das chaves. Caso haja alguma divergência, você deverá apresentar a contestação desta vistoria por escrito na imobiliária, via e-mail: Sabrina.silva.corretora@gmail.com ou contatosabrina.silva.corretora@gmail.com. O aceite e o recebimento sem a contestação fazem presumir a veracidade do laudo.
A contestação será válida após a conferência e aceite pelo vistoriador, cuja resposta será entregue sob protocolo e assinatura. Não é necessário, a título de reforço, repetir os defeitos apontados na vistoria inicial.
É de suma importância que você confira a vistoria e demonstre os possíveis problemas ao vistoriador para que possa sinalizar ao proprietário do imóvel.
3) Ocupação do imóvel
Ao iniciar a ocupação do imóvel, recomendamos que o inquilino realize os seguintes procedimentos:
• Verificar se o Laudo de vistoria está de acordo com o imóvel (conforme mencionado no item Vistoria do Imóvel – Entrada), tendo o prazo de 10 (dez) dias a contar da data de recebimento das chaves, para encaminhar a contestação no e-mail mencionado.
• Abrir os registros de água e ligar a chave geral de energia;
• Verificar se a voltagem da rede elétrica do imóvel é a mesma de seus aparelhos;
• Testar as tomadas, válvulas de descarga, fechaduras, torneiras, chuveiros, e se houver algum problema, relatar com urgência para a imobiliária, no prazo de dez dias corridos contados do início da locação.
• Instalação de chuveiros, torneira elétrica, ar-condicionado, etc., deve ser feito por profissional da área de parte elétrica ou hidráulica.
Condomínio e/ou Imóveis residenciais
(Este item só interessa a quem locar um imóvel em condomínio ou imóveis com mais de uma casa no quintal).
Quando iniciada a locação, no ato da assinatura do contrato e entrega das chaves, o inquilino deverá se dirigir à administradora do condomínio para fazer o seu cadastro como novo morador e agendamento de mudança. Deverá solicitar a cópia da convenção do condomínio (regulamento interno), junto à administração interna; lembre-se que deve respeitar as regras de bom convívio e horários determinados por lei vigente.
Saiba que a base das relações harmônicas em condomínios está no que chamamos de “3 esses”: SEGURANÇA, SOSSEGO E SAÚDE.
Caso não haja convenção de condomínio ou regulamentos internos, obriga-se o inquilino a zelar pela segurança comum, mantendo portões fechados, respeitando direitos alheios, em especial a não utilização de som alto - notadamente após as 22 horas, e a não utilização de espaços comuns para interesses ou objetos pessoais, animais, entulhos, etc., tudo sob pena de rescisão contratual, sem prejuízo de multa contratual ao infrator.
Seguro contra incêndio e outros acidentes:
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) determina, no artigo 23, as obrigações do locatário, em especial, conforme o inciso II, com o dever de zelar pelo imóvel com o mesmo cuidado como se fosse seu, e restituir o imóvel, finda locação, no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do seu uso normal (art.23, III). Para isso, nosso contrato de locação exige contratação de um seguro contra incêndio e outros, do prédio locado, em favor do locador, pelo prazo da locação.
A contratação do referido seguro cobre tão-somente a estrutura do imóvel. Assim, caso o inquilino queira um seguro para os seus bens, deverá contratar cobertura adicional.
PERGUNTAS E RESPOSTAS:
• Posso furar a parede para instalar meu armário?
Pode, porem deverá ter cuidado com canos hidráulicos e elétricos. A remoção dos móveis e furos causados pelas instalações ficará a cargo do inquilino, tendo como obrigação, quando da saída do imóvel, tapar os furos e corrigir a pintura e revestimentos. Caso faça furos em pisos ou azulejos terá que substituir os mesmos no final da locação.
• Minha empresa utiliza equipamentos muito potentes que consumem muita energia, posso ligar na rede elétrica atual?
Não. Neste caso, você precisa consultar um especialista, pois a rede provavelmente não esteja preparada para suportar altas cargas de energia.
• Qual a importância de contratar o seguro contra incêndio?
Tem quem acredite que um incêndio é raro e que nunca vai acontecer no seu imóvel, afinal todos os cuidados são tomados. O seguro incêndio serve justamente para cobrir os reparos das casas ou apartamentos em um incidente causado pelo fogo, independente dele ter começado dentro da residência ou em outro local.
• Como contratar um seguro contra incêndio residencial?
Todo seguro residencial possui cobertura para incêndios. Por lei, qualquer seguro para casas deve possuir a cobertura básica, que garante indenização em caso de raio, explosão e incêndio. Você pode encontrar essa informação nas condições gerais do seguro. Nesse documento, você encontra todas as coberturas e assistências 24 horas oferecidas por ele, conseguindo assim ver as possibilidades de contratação que você tem.
Você também pode solicitar à imobiliária a cotação e inclusão do seguro, junto ao boleto de aluguel.
4) Reparos e Manutenção
Abaixo seguirá todas as informações importantes para este tópico:
O proprietário tem obrigação de entregar o imóvel em condições de uso, ou seja, com a parte elétrica, hidráulica, esgoto e telhado em ordem.
O proprietário é responsável por vícios ocultos e defeitos preexistentes no imóvel.
Depois de recebido o imóvel e aceitas as condições da vistoria, as manutenções desses itens serão do inquilino. No andamento da locação, podem ocorrer alguns problemas de reparos e manutenção causados pelo desgaste natural e pelo próprio uso do imóvel, seja ele normal ou intenso. A execução destes reparos será de inteira responsabilidade e pagamento do inquilino.
O Inquilino é responsável pela manutenção do imóvel enquanto nele residir, consertando tudo que estragar. Tem o dever de, ao entrar no imóvel, fazer a vistoria e solicitar ao proprietário, por escrito, o conserto de itens danificados que constem da vistoria de modo diverso. A falta de comunicação implica em aceitação do imóvel na forma que lhe foi entregue.
É muito comum um inquilino entrar no imóvel e encontrar uma torneira pingando e assim deixar até que ela não mais feche. Quando descobre que terá que trocar a torneira, solicita que o proprietário pague o custo alegando que quando entrou no imóvel a torneira já apresentava problemas. Neste caso, quem provocou o dano foi o inquilino que não pediu ao proprietário o reparo imediato e assim protelou e aumentou o problema até que a única solução implicasse em custo ao seu patrimônio.
Veja alguns exemplos de itens que são de responsabilidade do inquilino:
• Manutenção das torneiras, registros, válvulas, etc.;
• Vazamento na hidra (troca ou reparo) ou descarga, sifões (pia, tanque), torneiras em geral, etc.;
• Reparos em tomadas, interruptores, fusíveis, fechaduras;
• Manutenção da cobertura do telhado (desde que não envolvam reparos estruturais);
• Manutenção e limpeza de caixas d’água e calhas;
• Desentupimento de vasos sanitários, ralos, pias, caixa de gordura e esgoto;
• Manutenção de aquecedores e ares-condicionados;
• Reparo em portões, interfones, alarmes;
• Conserto de pintura e piso;
• Conserto de acessórios quebrados durante o uso do imóvel.
Quando o imóvel apresentar problemas, deverá notificar a imobiliária por escrito, com o problema identificado e ao menos 02 (dois) orçamentos, a fim de facilitar à imobiliária conduzir a gestão e solução do problema, minimizando o tempo de resposta e solução.
O proprietário se responsabiliza por manutenção que envolva a estrutura do imóvel, como por exemplo: troca de telhas quebradas (desde que não tenha sido ocasionada pelo locatário e por falta de manutenção ou limpeza); no caso de assalto e roubo, a responsabilidade é do inquilino; reparo na parte hidráulica, desde que seja estrutural e tenha que quebrar a parede; reparos na parte elétrica, desde que seja interno e não seja ocasionado pelo inquilino.
Desta forma, caso o reparo necessite de quebra de paredes, pisos ou consertos estruturais nas partes elétricas, hidráulicas, alvenaria ou telhado, estes serão de responsabilidade do proprietário do imóvel, salvo se o dano tiver sido ocasionado pelo mau uso do inquilino.
Reparos emergenciais
Caso venha a ocorrer a necessidade de executar algum tipo de reparo emergencial, fora do horário de expediente da imobiliária, sendo ele de inteira responsabilidade do proprietário, você como inquilino do imóvel, deverá executar.
Um grande exemplo é problema com a caixa d'água. Uma pequena rachadura pode ocasionar vazamento e orientamos você a executar o reparo, para que não passe o final de semana inteiro vazando, evitando que você tenha que arcar com o consumo. Após executado, nos encaminhe as notas fiscais e fotos do reparo realizado, para que possamos assim reembolsá-lo.
ATENÇÃO:
Não execute nenhuma benfeitoria sem antes avisar ou notificar a imobiliária, solicitando prévia autorização, conforme cláusula décima do seu contrato de locação.
As benfeitorias não autorizadas podem caracterizar infração contratual; as benfeitorias dependem da autorização por escrito do proprietário do imóvel, não da imobiliária; as benfeitorias não serão restituídas pelo proprietário ao final da locação, salvo as previstas em contrato. Você recebeu o imóvel nas condições da vistoria. Sendo assim, a locação é aceita na forma que o imóvel se encontra, salvo firmado contrário em contrato.
O que são benfeitorias úteis?
São obras executadas em um imóvel para melhorá-lo, aumentando ou facilitando o seu uso. Essas obras não são necessárias, mas aumentam a qualidade do imóvel.
O proprietário não tem a obrigação de aceitá-las. Em alguns casos, o proprietário pode até aceitar, porém o pagamento fica a cargo do inquilino, sem direito a restituições.
Exemplo: box no banheiro; colocação de fechaduras extras; grades; alarmes, entre outros.
O que são benfeitorias necessárias?
São as obras feitas no imóvel para conservá-lo, evitando sua deterioração e, nestes casos, geralmente o proprietário é obrigado a realizar e a pagar por elas. Exemplo: reforço na fundação de um prédio; substituição de vigamento apodrecido no telhado; vazamento interno nos encanamentos.
Obs.: estas obras podem ser verificadas através de vistorias de rotinas realizadas pela imobiliária.
É importante que o inquilino receba e permita a realização dos reparos necessários, sob pena de infração contratual.
O que são benfeitorias voluptuárias?
São obras feitas para embelezar o imóvel, que não aumentam o seu uso habitual e não poderão ser indenizados pelo proprietário, as quais poderão ser retiradas pelo inquilino na rescisão, contanto que não afetem a estrutura do imóvel. Exemplo: alteração na pintura da fachada, instalação de piscina.
Estas obras necessitam de autorização prévia do proprietário. Lembre-se que o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições do início da locação, ou seja, caso você tenha aberto uma parede, por exemplo, deverá refazê-la novamente, caso não tenha sido autorizado pelo proprietário, ou que a autorização tenha sido na condição de reconstruí-la posteriormente.
5) Pagamento do aluguel e demais encargos
Se, por qualquer motivo, o seu boleto não chegar em até 05 (cinco) dias antes da data do vencimento, você poderá obtê-lo através do nosso meio eletrônico, acessando o nosso site Sabrina Silva Corretora (sabrinacorretoradeimoveis.com.br), na aba “Área do Cliente, lembrando que o seu cadastro deverá ser feito com as informações encaminhadas via WhatsApp, em que receberá o ID do usuário e senha de acesso. Caso, por algum motivo, não seja possível retirar a 2ª via pelo nosso site, você poderá solicitar auxílio pelo nosso WhatsApp (47)99177-1665 ou pelo fixo (47) 3323-2110.
ALERTA: Eventualmente, é possível que o boleto não chegue até o seu endereço, ou chegue com atraso, tendo em vista que o envio via correio é de responsabilidade do banco emissor. O não recebimento do boleto não justifica o atraso no pagamento do aluguel. Assim, a justificativa do “não recebimento” não isenta o inquilino das multas e juros cabíveis.
Até o vencimento, o boleto poderá ser pago em qualquer agência bancária, sem multa. Com um dia após o vencimento, haverá aplicação automática da multa conforme contrato de locação. Após 15 (Quinze) dias de inadimplência, o locatário poderá ser inscrito nos órgãos de proteção ao crédito e, com 30 dias de inadimplência, a documentação da locação será encaminhada para o departamento jurídico para cobrança, acrescendo-se as despesas pertinentes e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito. Havendo a necessidade de ajuizamento de ação de despejo, ação de cobrança ou qualquer outra, os honorários ficam pactuados em 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito, além das custas processuais que deverão ser arcadas pelo locatário. Taxas como água, luz, gás encanado (se houver), condomínio e IPTU (se houver), são de inteira responsabilidade do inquilino. O IPTU e condomínio serão lançados junto com o boleto de aluguel. As demais taxas deverão ser pagas diretamente aos prestadores de serviço. Nestes casos, o departamento jurídico também é acionado e efetua tais cobranças, incidindo honorários advocatícios.
Ao final do contrato de locação, o locatário deverá apresentar tais contas pagas.
6) Reajuste
Anualmente, o valor do aluguel será reajustado pelo índice do IGPM-FGV (Índice Geral de Preços do Mercado, calculado pela Fundação Getúlio Vargas), ou qualquer outro índice legal vigente, ou seja, dentre os permitidos pela lei, aquele que apresentar o maior percentual.
Fica expresso que a Imobiliária não envia comunicado informando o reajuste, pois tal disposição consta em seu contrato de locação.
7) Vencimento do Contrato – Renovação
Ao final da locação, conforme cláusula décima oitava do contrato de locação, o inquilino deverá manifestar-se, por escrito, junto à ADMINISTRADORA, com a antecedência de 30 (trinta) dias do seu vencimento, caso haja interesse em permanecer no imóvel, assim como a Imobiliária também poderá notificar o locatário quanto ao vencimento do contrato e possível renovação.
Se não houver interesse em renovar o contrato, o inquilino deverá informar a administração da sua intensão de desocupar o imóvel e efetuar a devolução das chaves.
8) Consequências da violação contratual
Além do pagamento pontual do aluguel e encargos locatícios, o inquilino possui outros deveres contratuais que precisam ser observados e podem ensejar a rescisão da locação ou aplicação de multas. Por exemplo: reiteradamente infringir as regras do condomínio; exonerado o fiador, outra garantia não ser apesentada; ou quando o seguro fiança não for renovado, entre outros.
9) Desocupação do imóvel
Quando o locatário desejar desocupar o imóvel locado, seja pelo término do contrato, ou durante a vigência deste, deverá notificar a Imobiliária com 30 (trinta) dias de antecedência, bem como, nesse caso, assumirá também a obrigação de solicitar, previamente, com antecedência de no mínimo 05 (Cinco) dias úteis, o agendamento da Vistoria de Saída, possibilitando que a Imobiliária, dentro deste prazo, programe a realização da vistoria junto ao vistoriador.
A condição para que o imóvel seja entregue – e que as responsabilidades com aluguel e encargos cessem – é de que esteja exatamente nas mesmas condições do início da locação.
Por isso, deve-se ler atentamente a vistoria inicial e conferir todos os itens. Se na vistoria de saída forem constatadas irregularidades no imóvel, o inquilino não poderá devolver as chaves até que os reparos sejam feitos e nova vistoria seja realizada. Nesse caso, o aluguel e encargos continuarão a correr por conta do inquilino até a efetiva devolução das chaves
10) Procedimentos para entrega de chaves
O envio do aviso prévio de desocupação deverá ser por nossos meios eletrônicos, sendo eles o e-mail contatosabrina.silva.corretora@gmail.com ou via WhatsApp (47)99177-1665.
O inquilino deverá regularizar todas as contas de consumo e outras, sendo que será encaminhado um resumo detalhado das contas a serem pagas (se houver) e o arquivo contendo a vistoria de entrada.
Será agendado junto ao vistoriador o melhor dia para a vistoria de saída acontecer, lembrando que deverá ser no prazo estipulado de 05 (Cinco) dias úteis.
IMPORTANTE:
• O cumprimento integral das manutenções e reparos no imóvel, e que esteja nas mesmas condições, ou melhores de quando locado, para que não ocorra mais de uma vistoria.
• Feito o agendamento da primeira vistoria, caso o inquilino não consiga comparecer, deverá entrar em contato com a imobiliária e desmarcá-la com antecedência de 24 (vinte e quatro) horas.
• Para realização da vistoria de saída, é necessário que a água e luz estejam devidamente ligadas, para que o vistoriador possa fazer todos os testes necessários, a fim de verificar o correto funcionamento das ligações.
• Após a aprovação da vistoria, o inquilino deverá solicitar o encerramento junto à companhia de energia, retirar o nome junto à companhia de água e gás (quando houver), e aguardar o desligamento definitivo dos mesmos, para então, dirigir-se até a Imobiliária e efetivar a devolução das chaves.
11) Disposições gerais
• Se a desocupação ocorrer antes do término do contrato, será cobrada a multa compensatória, correspondente a 03 (três) meses de aluguel, proporcional ao tempo que faltar para o término da locação.
Como calcular?
Valor do aluguel X 03 (previsto em contrato), dividido pelo tempo de contrato em meses (Ex. 12, 24, 36, etc.) X o tempo que faltar para o término do contrato em meses.
• Na hipótese de o inquilino manter o imóvel locado com animais de estimação de pequeno, médio ou grande porte, será responsável por eventuais danos que esses animais venham a causar no imóvel, tanto na parte interna quanto externa. Assim, é obrigatória a pintura de muros, paredes externas, portões, bem como a reparação de gramas, se for o caso.
• Eventuais danos decorrentes de instalação de TV a cabo, serviços de telefonia ou internet, por quaisquer operadoras, antenas, aparelhos de ar-condicionado, aquecedor solar, como, por exemplo, a quebra de telhas, dano na tubulação da fiação, e até mesmo infiltração em face de danificação do telhado, serão de responsabilidade do inquilino e fiador, se for o caso.
• Não é permitida a sublocação do imóvel para terceiros, assim como não é permitida a utilização do imóvel para finalidade diversa da qual foi locado, fazer construções indevidas ou sem autorização. Caso isso ocorra, a Imobiliária poderá ajuizar ação de despejo por infração ao contrato.
• Se tratando de locação comercial, se o locatário desejar fazer a venda/transferência do comércio, deverá consultar a imobiliária antes de fazê-la.
Esperamos que suas expectativas sejam correspondidas, e colocamos nossa carteira de imóveis à sua disposição para futuras locações. Esperamos ter sanado a grande maioria das dúvidas enfrentadas pelos inquilinos nos diversos períodos que compreendem a locação. Estaremos sempre atualizando este canal de comunicação. Portanto, quando surgir alguma dúvida em qualquer momento da sua locação, consulte este manual antes de ligar.
Lembramos que as suas dúvidas podem surgir após o nosso horário de atendimento da Imobiliária Sabrina da Silva Corretora de Imóveis. Por isso, a consulta a este manual será a única forma de elucidá-las com maior rapidez.
Agradecemos pela confiança e ficamos à disposição!
Atenciosamente,
Sabrina da Silva Corretora de Imóveis
Telefones Úteis:
Corpo de Bombeiros 193 Defesa Civil 199 Disque denúncia 181
Policia Militar 190 Celesc 0800 480120 Samae 115
Reparos:
Pintor:
Zé (47) 991138820
Marcelo (47) 996098158
Pedreiro:
José (47) 996269374
Clínica da casa: (47) 991612587
Ricardo: (47) 992081514 gestão predial
Encanador:
Ricardo: (47) 992081514 gestão predial
Telhados:
José (47) 991273502
Vidros, Janelas e reparos
Ricardo (47) 991421119
Chaveiro
Carlos (47) 991964469
Desentupidora e dedetizadora (limpa fossa)
Limpa fossa Ambiental (47) 996147770